土地の評価（路線価方式）２つの道路に接している【表と裏の道路】
土地の評価方法には、大きく分けて「倍率方式」と「路線価方式」の２つがあります。
「路線価方式」により 土地を評価するときは、
路線価 × 面積 ＝ 評価額 となります。
上記の式で計算するのが基本となってきますが、評価しようとする土地の形状によって
評価を増額する必要が出てきたり、一方で 減額することができます。
例えば、土地の形が きれいな正方形や長方形であれば、いろいろな用途に使うことが
できるため、その土地の価値は高い といえるでしょう。
一方で、いわゆる「 うなぎの寝床 」のような 形であれば、用途は限られてしまいます。
このような場合は、減額の対象となります。
また、土地の一方のみが道路に接している場合もあれば、二方の道路に接している場合もあります。
二方の道路に接している場合は、それぞれが接している道路の路線価を基に評価していくことに
なります。二方の道路に接しているほうが利便性が高いと考えられるため、
評価するときは、増額の対象となります。
このように、個々の土地によって、評価額の計算を調整していくときには、
「画地調整率」という率を使っていきます。
それにはまず、評価しようとする土地が どのような地区に所在しているのかを
確認する必要があります。所在する地区ごとに、画地調整率が決められているからです。
路線価図の上部には、評価しようとする土地が、どの地区に所在しているのか
地区表示記号が示されています。→ 土地の評価（路線価方式）所在地区の確認 を参照ください。
所在地区の確認ができたら、次は、画地調整率を使って 評価をしていくことになります。
画地調整率は、評価しようとする土地の形状や利便性に応じて、さまざまな種類があります。
評価しようとする土地が、一方の道路のみに接している場合は、
路線価 × 奥行価格補正率 × 面積 ＝ 評価額 となります。
それでは、評価しようとする土地が、２つの道路に接している場合は、
どのように評価するのでしょうか。
複数の道路に面している土地を評価するときは、
まず、” 正面路線 ” を決めます。
そして、この正面路線をもとに、その他の路線の評価額を加算していくことになります。
２つの道路に接していると ひとことで言っても、
① 角に位置しているので、２つの道路に接している
② 表と裏に道路がある場合
上記の2つのパターンが考えられます。
【 評価しようとする土地が、表と裏の２つの道路に接している場合 】
① ２つの道路のうち、正面となる道路を決めます。
② もう一方の道路の路線価をもとにして、評価額を加算していきます。
例 ） 評価しようとする土地は、道路①と道路②に接しています。
表の道路①と裏の道路②に接しているので、どちらからでも
出入りができ、便利です。
普通住宅地区
表の道路① 路線価 100,000 円 奥行距離 12 ｍ（ 奥行価格補正率 1.00 ）
裏の道路② 路線価 98,000 円 奥行距離 12 ｍ（ 奥行価格補正率 1.00 ）
面積 100 ㎡
表の道路① 路線価 100,000 円 × 1.00 ＝ 100,000 円
→ 正面となります。
（ 路線価 × 奥行価格補正率 が、裏の道路より高いから ）
裏の道路② 路線価 98,000 円 × 1.00 ＝ 98,000 円
→ 裏面となります。
この金額をもとに評価額を加算していきます。
” 二方路線加算 ” といいます。
→ 二方路線加算
98,000 円 × 1.00 × 0.02（二方路線影響加算率）＝ 1,960 円
上記の計算式で、× 0.02 しているのは、
評価しようとする土地が、
普通住宅地区にあり、
表と裏の道路に接しており、
裏の道路も利用できる利便性を評価額に加算していく
二方路線影響加算率です。→ 国税庁ＨＰ【二方路線影響加算率表】
【 １㎡あたりの評価額 】
100,000 円 + 1,960 円 ＝ 101,960 円
表の道路① 裏の道路②
【 この土地の評価額 】
101,960 円 × 100 ㎡ ＝ 10,196,000 円
税理士法人みらいサクシード
（旧 小林花代税理士事務所）
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