土地の評価（路線価方式）奥行が長い

土地の評価方法には、大きく分けて「倍率方式」と「路線価方式」の２つがあります。

  「路線価方式」により 土地を評価するときは、

  

　路線価　×　面積　＝　評価額　となります。

　

　上記の式で計算するのが基本となってきますが、評価しようとする土地の形状によって

　評価を増額する必要が出てきたり、一方で 減額することができます。

 

　例えば、土地の形が きれいな正方形や長方形であれば、いろいろな用途に使うことが

　できるため、その土地の価値は高い といえるでしょう。

　一方で、いわゆる「 うなぎの寝床 」のような 形であれば、用途は限られてしまいます。

　このような場合は、減額の対象となります。

 

　また、土地の一方のみが道路に接している場合もあれば、二方の道路に接している場合もあります。

　二方の道路に接している場合は、それぞれが接している道路の路線価を基に評価していくことに

　なります。二方の道路に接しているほうが利便性が高いと考えられるため、

　評価するときは、増額の対象となります。

　このように、個々の土地によって、評価額の計算を調整していくときには、

　「画地調整率」という率を使っていきます。

　それにはまず、評価しようとする土地が どのような地区に所在しているのかを

　確認する必要があります。所在する地区ごとに、画地調整率が決められているからです。

　　　

　路線価図の上部には、評価しようとする土地が、どの地区に所在しているのか

　地区表示記号が示されています。→　土地の評価（路線価方式）所在地区の確認　を参照ください。　

　

　所在地区の確認ができたら、次は、画地調整率を使って 評価をしていくことになります。

　画地調整率は、評価しようとする土地の形状や利便性に応じて、さまざまな種類があります。

　　

　評価しようとする土地が、一方の道路のみに接している場合は、

　　路線価　×　奥行価格補正率　×　面積　＝　評価額　となります。

 

　それでは、間口のわりに奥行が長い、いわゆる ” うなぎの寝床 ” のような土地は、

　どのように評価するのでしょうか。

　間口距離に対する奥行距離の比率が高くなるほど 利用価値は下がってしまいます。

 

　そこで、路線価　×　奥行価格補正率　を計算したあとに、

    ” 奥行長大補正率 ”　を乗じて、土地の評価を行います。

　間口距離に対する奥行距離の比率が高くなるほど 評価減できる割合が大きくなります。

　

　例）評価しようとする土地は、一方の道路にのみ接しています。　

 

          普通住宅地区

　　　 路線価　100,000 円  

　　    奥行距離　20 ｍ（ 奥行価格補正率 1.00 ）

　　　 間口距離     9 ｍ

 　　　面積　     180 ㎡

 

         ※　奥行長大補正率の求め方

　　　　　奥行距離　20 ｍ　÷　間口距離     9 ｍ　＝　2.2222　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ↓

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2以上 3未満

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ↓

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　普通住宅地区での奥行長大補正率　0.98　

 

         【 １㎡あたりの評価額 】

             100,000 円　　×　　1.00　　×　　0.98　　＝　98,000 円

       　　　　　　　　　　奥行価格補正率　奥行長大補正率　

 

         【 この土地の評価額 】

　　　　 98,000 円　×　180 ㎡　＝　17,640,000 円　　となります。

　　　　　　　　

 

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