賃貸用マンションを購入した場合の節税効果

相続税対策で 財産を圧縮したい、と考えた場合、

贈与をして財産を実際に減らす方法のほかに、

財産そのものの評価額を下げる という方法があります。

 

現金は、扱いやすい財産だといえます。

でも、一方で、現金は、常に額面どおりに評価されてしまうという欠点があります。

もし、贈与で相続財産を減らしても、まだ使う目的がない現金がある場合

その現金を不動産に換えて 評価額を下げる方法が考えられます。

 

下記で、賃貸用マンションを6,000万円で購入したケースを検討してみます。

 

例）一郎さん（父）…　現金 6,000万円を有効に活用することを検討中

　　一郎さんの子　…　3人

　

　　一郎さんは、6,000万円で 2,000万円の賃貸用マンションを3室購入しました。

　　子供たち3人に1室ずつ相続させる予定です。

　　仮に、2,000万円の内訳は、土地 1,000万円、家屋 1,000万円とします。

 

☆　マンションの敷地の評価

 

　　◎　路線価評価は、購入金額の8割

　　　　1,000万円で購入した土地を相続税評価する場合、

　　　　路線価地域では、約800万円で評価されます。　

 

　　◎　共有持分に応じて評価　→　評価額を圧縮できる

　　　　マンションの敷地は、マンション全体の敷地の評価額に

　　　　共有持分を按分して計算します。

　　　　仮に、全体の評価額1億円の土地に 同じ部屋が20室ある場合、

　　　　1室あたり 500万円となります。

 

　　◎　貸家建付地の評価により 約2割評価減

　　　　マンションの部屋を賃貸することにより、貸家建付地として評価減できます。

　　　　仮に、借地権割合70％、借家権割合30％の地域だった場合、

　　　　800万円　×　（ 1－0.7×0.3 ）＝　632万円　となります。

 

☆　マンションの家屋の評価

 

　　◎　評価額は、購入金額の6割

　　　　家屋は、固定資産税評価額で評価します。

　　　　一般的に、固定資産税評価額は、購入金額の6割だといわれています。

　　　　1,000万円　×　0.6　＝　600万円

 

　　◎　貸家の評価により 3割評価減

　　　　マンションの部屋を賃貸することにより、貸家として評価減できます。

　　　　600万円　×　（ 1－0.3 ）＝　420万円　　※　借家権割合　0.3

 

〔 節税効果 〕

 

  　 　  対策前　　　　　　　　　　　対策後

　　マンション1室　2,000万円　→　1,052万円

　　　　　　　　　　　　　　　　　　敷地　632万円

　　　　　　　　　　　　　　　　　　家屋　420万円

 

　　現金　　　　　  6,000万円　→　3,156万円

　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション3室　評価減合計　

 

　　※　賃貸用マンションを購入した場合、評価額を約半分にすることが可能です。

　　　

 

 

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