石川県の相続税専門税理士
金沢市、野々市市、白山市、小松市を中心に活動しています！
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前回、評価しようとする土地が貸し付けられている場合の評価方法をご紹介しました。
一戸建てやアパートを賃貸しているということは、借主が存在することになります。
前回、ご紹介した評価方法は、借主に賃貸されていることを前提とした計算式になります。
もし、評価時点で、たまたま借主がおらず、空室だった場合は、どうなるのでしょうか。
〔 一戸建て貸家の敷地の場合 〕
評価時点で、たまたま空家になっていた場合、貸家の敷地として評価することはできません。
評価減をすることはできず、自用地として評価することになります。
〔 アパートの敷地の場合 〕
いくつかの条件にあてはまる場合は、一時的に空室であった部分も貸家建付地として
評価減をすることができます。
継続的に賃貸されており、一時的に貸し付けられていなかったと認められる
各独立部分がある場合には、評価減することが認められています。
① 各独立部分が評価する前まで 継続的に賃貸されてきたものかどうか
② 借主が退去したあと、速やかに新たな借主の募集が行われたかどうか
③ 空室の期間、他の用途に供されていないかどうか
④ 空室の期間が評価時点の前後 例えば1ケ月程度であるなど
一時的な期間であったかどうか、
⑤ 課税時期後の賃貸が一時的なものではないか
これらの条件を総合的に判断することになります。
☆ 一時的に空室って、どのくらいの期間？
上記の条件のうち、④例えば1ケ月程度であるなど一時的な期間であったかどうか、
という条件に注目してください。
アパートなどの集合住宅を評価するとき、一時的に空室とは、
どのくらいの期間を指すのかが問題となります。
上記①～⑤は国税庁が公表しているものです。
例えば1ケ月程度とありますが、これはあくまでも例示であると私は捉えています。
税務上、この空室期間について争われた判例が複数あり、
5カ月間空室であった場合は、一時的な空室にはあたらない、
と判断されたケースもあります。
物件にもよりますが、最近、アパートの空室は、増えているように思います。
個々のアパートについて、状況は それぞれ異なると思われます。
アパートを評価するときは、一時的な空室期間のみに注目するのではなく、
上記①～⑤を念頭に置いて 総合的に判断していくようにしています。