石川県の相続税専門税理士
金沢市、野々市市、白山市、小松市を中心に活動しています！
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相続税対策で 財産を圧縮したい、と考えた場合、
贈与をして財産を実際に減らす方法のほかに、
財産そのものの評価額を下げる という方法があります。
現金は、扱いやすい財産だといえます。
でも、一方で、現金は、常に額面どおりに評価されてしまうという欠点があります。
もし、贈与で相続財産を減らしても、まだ使う目的がない現金がある場合
その現金を不動産に換えて 評価額を下げる方法が考えられます。
下記で、賃貸用マンションを6,000万円で購入したケースを検討してみます。
例）一郎さん（父）… 現金 6,000万円を有効に活用することを検討中
一郎さんの子 … 3人
一郎さんは、6,000万円で 2,000万円の賃貸用マンションを3室購入しました。
子供たち3人に1室ずつ相続させる予定です。
仮に、2,000万円の内訳は、土地 1,000万円、家屋 1,000万円とします。
☆ マンションの敷地の評価
◎ 路線価評価は、購入金額の8割
1,000万円で購入した土地を相続税評価する場合、
路線価地域では、約800万円で評価されます。
◎ 共有持分に応じて評価 → 評価額を圧縮できる
マンションの敷地は、マンション全体の敷地の評価額に
共有持分を按分して計算します。
仮に、全体の評価額1億円の土地に 同じ部屋が20室ある場合、
1室あたり 500万円となります。
◎ 貸家建付地の評価により 約2割評価減
マンションの部屋を賃貸することにより、貸家建付地として評価減できます。
仮に、借地権割合70％、借家権割合30％の地域だった場合、
800万円 × （ 1－0.7×0.3 ）＝ 632万円 となります。
☆ マンションの家屋の評価
◎ 評価額は、購入金額の6割
家屋は、固定資産税評価額で評価します。
一般的に、固定資産税評価額は、購入金額の6割だといわれています。
1,000万円 × 0.6 ＝ 600万円
◎ 貸家の評価により 3割評価減
マンションの部屋を賃貸することにより、貸家として評価減できます。
600万円 × （ 1－0.3 ）＝ 420万円 ※ 借家権割合 0.3
〔 節税効果 〕
対策前 対策後
マンション1室 2,000万円 → 1,052万円
敷地 632万円
家屋 420万円
現金 6,000万円 → 3,156万円
マンション3室 評価減合計
※ 賃貸用マンションを購入した場合、評価額を約半分にすることが可能です。