土地の評価（路線価方式）2つの道路に接している【正面路線の判定】

   土地の評価方法には、大きく分けて「倍率方式」と「路線価方式」の２つがあります。

  「路線価方式」により 土地を評価するときは、

  

　路線価　×　面積　＝　評価額　となります。

　

　上記の式で計算するのが基本となってきますが、評価しようとする土地の形状によって

　評価を増額する必要が出てきたり、一方で 減額することができます。

 

　例えば、土地の形が きれいな正方形や長方形であれば、いろいろな用途に使うことが

　できるため、その土地の価値は高い といえるでしょう。

　一方で、いわゆる「 うなぎの寝床 」のような 形であれば、用途は限られてしまいます。

　このような場合は、減額の対象となります。

 

　また、土地の一方のみが道路に接している場合もあれば、二方の道路に接している場合もあります。

　二方の道路に接している場合は、それぞれが接している道路の路線価を基に評価していくことに

　なります。二方の道路に接しているほうが利便性が高いと考えられるため、

　評価するときは、増額の対象となります。

　このように、個々の土地によって、評価額の計算を調整していくときには、

　「画地調整率」という率を使っていきます。

　それにはまず、評価しようとする土地が どのような地区に所在しているのかを

　確認する必要があります。所在する地区ごとに、画地調整率が決められているからです。

　　　

　路線価図の上部には、評価しようとする土地が、どの地区に所在しているのか

　地区表示記号が示されています。→　土地の評価（路線価方式）所在地区の確認　を参照ください。　

　

　所在地区の確認ができたら、次は、画地調整率を使って 評価をしていくことになります。

　画地調整率は、評価しようとする土地の形状や利便性に応じて、さまざまな種類があります。

 

  【 正面路線の判定 】

　　評価しようとする土地が、一方の道路のみに接している場合は、

　　路線価　×　奥行価格補正率　×　面積　＝　評価額　となります。

 

　  それでは、評価しようとする土地が、２つの道路に接している場合は、

　  どのように評価するのでしょうか。

 

　 ２つの道路に接していると ひとことで言っても、

　　① 角に位置しているので、２つの道路に接している　

　　② 表と裏に道路がある場合  

　　上記の2つのパターンが考えられます。

　

      このように複数の道路に面しているということは、その土地の使い勝手がよい、

　　ということになります。

　　そこで、それぞれの道路に付されている路線価をもとに計算していくことになります。

　　まず、評価しようとする土地が面している道路のなかで、「メインとなる道路」を

　　決めます。

 

　　この「メインとなる道路」のことを ” 正面路線 ” といいます。

 

　　相続税を計算するうえで、どの道路が ” 正面路線 ” か判定するときは、

　　実際によく利用している、交通量が多い　…　などという事情は関係ありません。

 

　　 ” 正面路線 ”　は、

　　接している道路の路線価　×　奥行価格補正率　がいちばん高い路線となります。

 

　　例）　普通住宅地区

　　　　　道路①　路線価　100,000円　奥行距離  　7ｍ　（奥行価格補正率　0.95）

　　　　　道路②　路線価     98,000円　奥行距離　12ｍ   （奥行価格補正率　1.00）

 

     　　　 道路①　路線価　100,000円　×　0.95　＝　95,000円

　　　　　道路②　路線価     98,000円　×　1.00　＝　98,000円

　　

　　　　　今回、道路①と道路②では、道路①のほうが、路線価が高いので、

　　　　　一見すると、道路①が正面路線になるような気がします。

　　　　　が、さらに 奥行距離を考慮し、奥行価格補正率を乗じた結果を比べると、

　　　　　95,000円　＜　98,000円　となります。

　　　　　したがって、道路②が、” 正面路線 ” となります。

 

　　　　　複数の道路に面している土地を評価するときは、

　　　　　まず、” 正面路線 ” を決めます。

　　　　　そして、この正面路線をもとに、その他の路線の評価額を加算していくことになります。

　

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