土地の評価(路線価方式)奥行価格補正率
土地の評価方法には、大きく分けて「倍率方式」と「路線価方式」の2つがあります。
「路線価方式」により 土地を評価するときは、
路線価 × 面積 = 評価額 となります。
上記の式で計算するのが基本となってきますが、評価しようとする土地の形状によって
評価を増額する必要が出てきたり、一方で 減額することができます。
例えば、土地の形が きれいな正方形や長方形であれば、いろいろな用途に使うことが
できるため、その土地の価値は高い といえるでしょう。
一方で、いわゆる「 うなぎの寝床 」のような 形であれば、用途は限られてしまいます。
このような場合は、減額の対象となります。
また、土地の一方のみが道路に接している場合もあれば、二方の道路に接している場合もあります。
二方の道路に接している場合は、それぞれが接している道路の路線価を基に評価していくことに
なります。二方の道路に接しているほうが利便性が高いと考えられるため、
評価するときは、増額の対象となります。
このように、個々の土地によって、評価額の計算を調整していくときには、
「画地調整率」という率を使っていきます。
それにはまず、評価しようとする土地が どのような地区に所在しているのかを
確認する必要があります。所在する地区ごとに、画地調整率が決められているからです。
路線価図の上部には、評価しようとする土地が、どの地区に所在しているのか
地区表示記号が示されています。→ 土地の評価(路線価方式)所在地区の確認 を参照ください。
所在する地区の確認ができたら、次は、画地調整率を使って 評価をしていくことになります。
画地調整率は、評価しようとする土地の形状や利便性に応じて、さまざまな種類があります。
【 奥行価格補正率 】
奥行距離とは、面している道路から 垂直に線を引いた場合の長さです。
奥行距離が、長すぎず、短すぎず、その土地を使うにあたって ちょうど良い
長さの場合、奥行価格補正率は、× 1.0 となります。
(× 1.0 なので、評価減は しないことになります。)
例えば、奥行距離が長すぎると、道路から離れた部分は 使い勝手が悪くなります。
そこで、その離れ具合によって、×0.90、×0.85 など、奥行価格補正率を乗じて
評価減を行っていきます。
逆に、奥行距離が短い場合は、利用できる用途が限られてしまいます。
短くなればなるほど、不便になるわけですから、×0.97、×0.95 など評価が
下がっていくことになります。
まず、
路線価図で、評価しようとする土地の場所を確認し、その土地が所在する地区を
確認しましょう。(ex.普通住宅地区、普通商業・併用住宅地区 など )
↓
その土地の奥行距離と所在する地区を「 奥行価格補正率表 」に照らしあわせてみましょう。
路線価 × 奥行価格補正率 × 面積 = 評価額 となります。
※ 奥行距離を知りたいときは …
① 実際に測量することが原則です。
② 実測を行わず、概算での距離を知りたい場合は、代わりの方法も考えられます。
◇ 公図
法務局やインターネットで 取り寄せることができます。
公図は、実測の1/500、1/250 などの縮尺で作成された図面です。
例) 1/500 の公図を取り寄せました。
図面上での、道路からの奥行距離は、10㎝ ( = 0.1 m )でした。
この公図の縮尺は、1/500 なので、
奥行距離は、0.1 m × 500 = 50 m になります。
◇ 地積測量図
法務局やインターネットで 取り寄せることができます。
土地の面積や距離が記載されていますが、すべての土地について
作成されている図面ではありません。
税理士法人みらいサクシード
(旧 小林花代税理士事務所)
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